В апреле 2011 года состоится рассмотрение законопроекта во II чтении (поправки в Жилищный кодекс РФ).

Таблица поправок ко второму чтению содержит 71 пункт. И изменения эти существенны, они почти полностью изменяют текст Жилищного кодекса в части управления жильем.

Так, в документе устанавливается, что договоры на поставку коммунальных и иных услуг с поставщиками заключает УК, ТСЖ или ЖСК, но получателем услуг является собственник жилья. То есть будут прямые договоры с собственниками, а управляющая организация - лишь представитель собственников. Действующая редакция кодекса предусматривает, что получатель товара (воды, газа, тепла и т. д.) - именно УК, которая в то же время является поставщиком услуг для владельцев помещений в доме. В результате собственник не может предъявляить претензии по качеству предоставляемых услуг монополистам.

В поправках также более детально описывается, что именно принадлежит собственникам на праве общедолевой собственности, определено, что такое коммунальные услуги и т. д.

Изменения, которые предложены законопроектом , корректирующим Жилищный кодекс РФ, действительно существенны и касаются всех участников рынка управления жилой недвижимостью - органов государственной власти, застройщиков, управляющих компаний, ТСЖ, ЖК и, конечно, собственников.

Безусловно, все новшества законопроекта направлены на решение вопросов и проблем, продиктованных практикой, сложившейся за шесть лет работы Жилищного кодекса. Однако однозначно сказать сейчас трудно, в чью пользу сыграют предложенные законодателем новые правила игры в ЖКХ.

Основные тенденции существенных изменений следующие:

1. Расширение полномочий и обязанностей органов государственной власти в части контроля и регулирования деятельности управляющих организаций (ТСЖ, ЖК, УК), сбора и систематизации информации об управляющих организациях.

Законопроектом предполагается, что собственники смогут обращаться за помощью в государственную инспекцию вневедомственного контроля не только при возникновении вопросов в части эксплуатации их помещений и общедолевого имущества, но и в части соблюдения жилищного законодательства РФ (правомерность создания ТСЖ, выбора членов правления, выбора управляющей компании, правомерность заключения договора управления).

Исполнительные органы власти субъектов РФ вправе выписывать предписания при выявлении нарушений жилищного законодательства, а при неустранении замечаний - обратиться в суд с заявлениями об отмене решения, принятого с нарушением требований ЖК, о признании договора управления данным домом недействительным, и даже о ликвидации ТСЖ.

Это серьезные изменения, и при их принятии судебная практика рынка управления с участием органов власти может существенно расшириться.

Кроме того, у органов местного самоуправления появляется обязанность созыва общего собрания собственников в домах, где нет ТСЖ или ЖК, и где не выбран совет многоквартирного дома (кстати, еще один абсолютно новый орган управления МКД, закрепленный законодательно).

В таких домах ОМС обязаны проводить собрания по выбору совета многоквартирного дома, председателя данного дома, либо о создании в данном доме товарищества собственников жилья. Если учесть, что общие собрания собственников в домах, где не организованы ТСЖ и ЖК, сейчас практически не проводятся, то можно предположить, что организационной, методической работы и затрат у администрации существенно прибавиться.

Также органы местного самоуправления должны будут вести работу по систематизации данных о действующих в городе управляющих организациях (ТСЖ, УК, ЖК), размере платы за жилищные и коммунальные услуги в домах, обслуживаемых этими организациями.

2. Тенденция ограничения участия застройщиков и аффилированных им компаний в процессе управления МКД.



Законодатель предлагает исключить ст. 139 ЖК «Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся домах». А выбор управляющей организации предложено осуществлять органам местного самоуправления на основании проведения открытого конкурса.

До момента, пока такая управляющая организация не выбрана, управление только что введенным в эксплуатацию домом будет осуществляться застройщиком или той УК, с которой застройщик заключил договор.



Безусловно, вопрос участия собственников в принятии решений в управлении, и самое главное, в расходах по эксплуатации и обеспечению коммунальных услуг новостройки, актуален. До сих пор многие застройщики, пользуясь ст. 139 ЖК, создавали ТСЖ в домах, готовящихся к сдаче, передавали в управление общедолевое имущество и обязанности по расходам на его содержание и ремонт.

В связи с этим возникают многочисленные споры собственников с такими аффилированными ТСЖ или УК в основном из-за размера платы за жилищно-коммунальные услуги, выполнению обязательств застройщиком по устранению неисправностей и строительных недоработок в гарантийные сроки.

С другой стороны, в предлагаемой законодателем схеме выбора управляющей организации для вновь построенных домов, на мой взгляд, есть ряд существенных рисков, в первую очередь для собственников. За короткий промежуток времени с момента ввода объекта в эксплуатацию (несколько месяцев) сменятся две УК, и в процессе передачи прав по управлению надо будет дважды заключать договоры ресурсоснабжения, ремонта и содержания общедолевого имущества, перезаключать договоры с собственниками, передавать документацию по управлению и т.д.

Процесс перехода от одной УК к другой продолжительный и непростой, и важно, чтоб все пробелы и шероховатости этого процесса не сказались на качестве предоставляемых услуг и комфорте собственников.



3. Более жесткая регламентация создания, регистрации, деятельности и контроля ТСЖ.

Предлагаемые изменения ЖК также направлены на решение наболевших вопросов о создании фиктивных ТСЖ, неэффективной работе правления и председателя правления, бесконтрольности принятия решений, нецелевого использования средств, непредоставления информации собственникам и членам ТСЖ о финансово-хозяйственной деятельности товарищества.

Однако ряд положений законопроекта явно затруднят процесс создания и работы ТСЖ.

Так, например, предлагается подписывать протокол общего собрания собственников о принятии решения по организации ТСЖ всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений.

На практике это означает вслед за голосованием провести еще одно собрание по подписанию протокола. Если учесть, что ТСЖ создается инициативной группой жильцов, организующих первое и самое важное собрание на общественных началах, то желающих создать и зарегистрировать ТСЖ может резко поубавиться.

Ограничивается создание ТСЖ в нескольких многоквартирных домах.

Кроме того, предлагается запретить председателю правления и членам правления работать по трудовому договору в ТСЖ. Это значит, члены правления не смогут сами реализовывать свои решения по управлению домом, а функции председателя правления и управляющего не сможет выполнять один человек, как сейчас это реализуется во многих ТСЖ.

4. Тенденция структуризации деятельности управляющих компаний, их укрупнения, контроля их деятельности через саморегулирование.



5. Вводится возможность нового порядка платы за коммунальные услуги, вероятно направленный на снижение дебиторской задолженности, возникающей у управляющих организаций перед поставщиками ресурсов.

Однако, механизм реализации этого порядка платы в законопроекте четко не прописан, и на мой взгляд, вызовет много вопросов у всех участников процесса управления.



6. Законодателем предлагается новый орган управления многоквартирным домом , в котором не создано ТСЖ или ЖК - совет многоквартирного дома. Этот совет избирается на общем собрании собственников и по сути является упрощенным аналогом правления в ТСЖ.

Вопрос эффективности и жизнеспособности такого органа управления - отдельный предмет рассуждений, основанных на сложившейся практике взаимодействия правления с собственниками домов.



7. В Жилищный кодекс добавлен целый раздел о саморегулировании в сфере управления многоквартирными домами. Конечно, необходим действенный инструмент контроля, воздействия и исключения непрофессионалов с рынка управления недвижимостью.

Практика покажет, какие предложения законодателя найдут воплощение в жизнь и положительные отзывы среди участников процесса управления, а какие потребуют доработки и изменения.



8. Законопроектом вводятся новые понятия, уточнения и конкретизация ранее используемых определений (общедолевое имущество, многоквартирный дом, управление, содержание и текущий ремонт общедолевого имущества, общие требования к управляющим организациям и др.).



9. Тенденция введения стандартов раскрытия информации управляющими организациями (ТСЖ, УК, ЖК) собственникам, членам и нечленам ТСЖ, органам местного самоуправления.

Изменения в этой части приводят положения ЖК в соответствие с недавно принятыми и ожидаемыми Стандартами раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами (утверждены Постановление Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 г. N 731).