Как защитить свою дачу от наступления Москвы

Можно ли безболезненно присоединить земли к столице, грозит ли дачникам изъятие участков, как к этому подготовиться и на что можно рассчитывать — об этом рассказал специалист по строительству и недвижимости юридической компании «Гольцблат BLP» Виталий Можаровский.

— Сейчас одна из самых обсуждаемых тем — расширение границ Москвы путем присоединения к ней большой территории Подмосковья. На ваш взгляд, какие проблемы возникнут при реализации этого решения?

— Меня несколько удивляет, насколько стремительно было принято и и реализовано это решение. Не посоветовавшись ни с кем, не оценив все «за» и «против», не посчитав, сколько это будет стоить — взяли и решили увеличить Москву.

На мой взгляд, это те самые грабли, на которые уже много раз наступали. Примеров множество: «Охта-центр» в Петербурге, Химкинский лес, предоставление ветеранам квартир, а также принятие закона об игорных зонах (по которому в течение 10 лет их нельзя перемещать, но уже через три года одну перенесли). Во всех случаях одной целесообразности оказалось мало, обнаружились и другие, более важные факторы, которые мешали реализовать задуманное.

Выстроить крупный административный центр в Подмосковье — сложная задача. Ведь там совершенно отсутствует инфраструктура в необходимых масштабах. Одно дело — постройка коробки, дизельная электростанция 5 квт и завоз мебели. И совсем другое — если придется подвести коммуникации, которые стоят дороже самой коробки. Нужны генерирующие мощности, канализация, отопление, очистные сооружения. У многих моих клиентов есть объекты в области, и я знаю, какой кровью им даются технические условия, присоединение к магистралям. А там нужно будет создавать все заново — это огромные деньги.

Кроме того, вызывает вопросы качество административного управления «монстром», которого хотят создать. Мне кажется, Москва даже в нынешнем виде управляется не очень успешно. И это громадное хозяйство хотят удвоить, присоединив частично неосвоенные территории с более сложной структурой, лесами, сельхозугодьями, а главное — с огромным количеством частной собственности, чего нет в Москве.

Отдельная тема — московские льготы. Речь идет о сотнях тысяч людей, которые вскоре станут москвичами и будут иметь право на все столичные социальные блага: повышенные пенсии и детские пособия, бесплатный проезд и так далее. Представьте, какая это нагрузка на городской бюджет.

Если вернуться к теме частной собственности, то в области, помимо владельцев дач, есть очень крупные землевладельцы, которые контролируют десятки тысяч гектаров земли. Например, между Варшавским и Киевским шоссе располагаются земли, принадлежащие группам «Абсолют» и «Масштаб». И у этих лендлордов с правами на землю полный порядок: все прошло кадастровую оценку, зарегистрировано и внесено в реестр. Властям договариваться с ними будет сложно, придется проявить творческие способности, чтобы реализовать свои претензии.

— То есть владельцам земли может грозить изъятие их участков для государственных нужд. И это ждет, возможно, не только крупных землевладельцев, но и собственников дачных участков. Как происходит изъятие земель по закону?

— Процедура изъятия формальная, она прописана в Гражданском  и Земельном кодексах. Если в двух словах, то сначала принимается решение на федеральном, региональном или муниципальном уровне об изъятии земель для государственных либо муниципальных нужд. Это решение подлежит регистрации в реестре недвижимости. С момента, когда соответствующая запись внесена в реестр, начинает исчисляться годичный срок, в течение которого власти не могут изъять участок. Этот год дается на переговоры, обсуждение цены и условий. Если в течение года стороны не договорились, то власти могут подавать иск в суд с просьбой об изъятии. Отмечу, что только суд может принять такое решение.

Суд рассматривает два основных вопроса. Первый: действительно ли есть государственная нужда. Ведь может оказаться, что необходимости в изъятии участка нет. Была история несколько лет назад, когда администрация Лужкова хотела под госнужду подвести жилищное строительство, которое таковой не является по закону. Как и строительство торгового или офисного центра, больницы, поликлиники, детского сада, школы — под них не обязательно изымать землю. Под госнужду подпадают вопросы обороны, безопасности, международные договоры, объекты транспортной инфраструктуры: публичные дороги (не частные), аэропорты, морские и речные порты. А также гидроэлектростанции, тепловые станции, разработка полезных ископаемых. То есть действительно нужные и важные вещи.

Второй вопрос, который суд должен решить — справедливая ли компенсация предлагается собственнику. Например, это может быть денежная компенсация, которая включает в себя не только рыночную стоимость имущества, но и расходы на переезд. Проводится оценка имущества, по результатам которой определяется его рыночная стоимость. И здесь вероятны споры. Потому что оценщиков, естественно, нанимает государство, поэтому у них есть мотивация оценить объект по нижней ценовой границе. А для людей, которые жили на даче 30 лет, это не просто объект недвижимости. Эмоциональный, психологический аспект всегда присутствует в подобных спорах.

Вместо денежной компенсации власти могут также предложить другую недвижимость. Но это вопрос более сложный. Он решается с каждым владельцем индивидуально, поскольку один согласится вместо своей дачи получить квартиру, а другой удовлетворится только участком земли с домом и садом.

— А если человек не согласится ни с одним из предложенных вариантов? Он не захочет брать деньги, посчитав, что их недостаточно, но и от недвижимости откажется, потому что сочтет, что это неравноценный обмен.

— Как я уже сказал, на переговоры дается год. Но если сторонам договориться за это время не удалось, тогда собственность изымут принудительно. Это длительный процесс, сопровождающийся спорами. Чаще всего владельцы все-таки выбирают денежную компенсацию.

— Если оценка государственного оценщика не устроила владельца, может ли он нанять своего? Будет ли заключение этого эксперта иметь юридическую силу?

— Если владелец не согласен с заключением оценщика, он может предоставить суду альтернативное заключение. Оно, например, может указывать на то, что цена имущества в четыре раза выше и, более того, есть тенденция к повышению этой цены. Обычно в таких случаях суд нанимает третьего, независимого оценщика. Скорее всего, этот оценщик даст некий средний результат, и, вероятно, это будет окончательное заключение. Можно, конечно, апеллировать, подавать кассацию, но что-то изменить по существу можно будет лишь в том случае, если были нарушены стандарты оценки либо вводные данные были некорректны — например, кадастровая стоимость оказалась ошибочной.

— Не секрет, что у владельцев дачных участков часто возникают проблемы с документацией, например, имеются устаревшие планы или не оформлены права на землю. С чем могут столкнуться эти люди?

— Действительно, есть масса наделов и дачных участков, права на которые не оформлены. Нередко владельцам до определенного момента это не нужно. Зачастую недвижимость начинают оформлять либо когда дачу продают, либо дарят, либо наследуют — то есть когда совершается сделка. Но не оформленные надлежащим образом права могут создать неудобства. Если будет принято решение об изъятии участков, в первую очередь чиновники заглянут в реестр: если записей о владельцах нет, значит, имущество государственное. Потом, конечно, люди побегут в суд доказывать, что права существуют, просто они не зарегистрированы. Но это потребует сил и времени.

Если кто-то захочет начать оформлять права собственности сейчас, то, я уверен, они столкнутся с неожиданными для себя трудностями технического характера. Хотя бы потому, что произойдет резкий всплеск интереса и возникнет множество желающих решить ту же самую проблему. Одно дело, когда у кадастровика десяток посетителей в день, и совсем другое — когда их больше сотни. Плюс власти уже не так заинтересованы в том, чтобы у людей были оформлены права, мотивации нет.

— Вы имеете в виду, что могут быть всевозможные негласные распоряжения?

— Я не исключаю и этого.

— Тем не менее, дачникам сейчас придется оформлять права. Как вы бы посоветовали им поступить?

— Моя общая рекомендация — лучше нанять профессионалов, которые помогут с регистрацией собственности. Их можно найти через знакомых или в Интернете. Объявления о предоставлении таких услуг встречаются также в любом офисе регистрационной палаты.

Если кто-то хочет заняться оформлением недвижимости самостоятельно, то советую запастись терпением, потому что процесс может занять месяцев 7–9. Нужно вызвать землеустроителей, которые подготовят проект кадастрового плана, определят географические границы участка. Кроме того, необходимо согласовать границы с соседями, а это не всегда происходит безболезненно: то с соседями конфликт, то их не найти, поскольку они годами не появляются. Одновременно с этим надо изготовить кадастровый паспорт объекта, который находится на участке. Нужно регистрировать права и на объект, и на участок.

Но, повторюсь, сейчас ситуация осложнится и большим количеством желающих, и тем, что поставщики услуг почувствуют себя более востребованными и начнут диктовать условия и поднимать цены.

— Что сейчас выгоднее владельцам дач на территории, которая должна стать Москвой: продать недвижимость и найти себе тихое место в другой части Подмосковья или дождаться предложения от государства?

— Если для человека важнее спокойный уклад жизни, нежелание участвовать во всей этой волоките и возможность наслаждаться поездками на дачу по шоссе, относительно свободном от «мигалок», то лучше продать. Если же владелец видит в происходящем выгоду для себя, рассчитывает на удорожание недвижимости, то можно подождать. Не исключено ведь, что Калужское и Киевское шоссе обгонят престижную Новую Ригу по цене земли и поднимутся на верхние позиции в ценовых рейтингах.

— В Подмосковье активно ведется коттеджное строительство. Есть земли, зарезервированные под возведение поселков. Если встанет вопрос об изъятии таких участков, как поступят с ними?

— Обычно коттеджные поселки строятся на частной земле. Поэтому в данном случае будут действовать те же правила, что и в остальных случаях: делается оценка и назначается цена. Но есть отличие вот в чем: девелопер может заявить об упущенной выгоде из-за изъятия земли и невозможности реализовать проект. То есть в случае, если собственник — коммерческая организация, речь будет идти не только о стоимости земли, понесенных убытках (это могут быть затраты на получение разрешений в различных инстанциях, возврат авансов, полученных от покупателей), но и об упущенной выгоде. Еще одно отличие: дело будет рассматриваться в арбитражном суде, а не в суде общей юрисдикции, как в случае с физическими лицами.

— Как вы считаете, есть ли возможность присоединить территории к Москве относительно безболезненно?

— Самый привлекательный вариант — как в Сколково, когда для строительства нашли большой кусок государственной земли. Наверняка в присоединяемой части Московской области есть участки, которые находятся в госсобственности — сектор ведь огромный. Может быть, это не самые лучшие участки, зато это наименее затратный вариант.

Но я вижу еще три возможных пути развития событий. Самый обычный для цивилизованного мира вариант, когда власти договариваются с собственниками и просто выкупают землю без конфликтов и судебных тяжб. Например, чиновники обращаются к крупному землевладельцу и заявляют, что хотят приобрести 500 гектаров. Он называет цену, идет торговля, после чего происходит сделка. Быстро и эффективно. Еще один вариант как раз конфликтный: ткать «лоскутное одеяло» из участков, пытаться договориться с сотнями землевладельцев, судиться и возбуждать социальное недовольство. И, наконец, есть еще один путь — издать специальный закон, предусматривающий упрощенную форму изъятия земель, как это сделали для подготовки к саммиту АТЭС и Олимпиаде в Сочи (в Сочи на изъятие земель давали не год, а три месяца). В этом законе можно прописать, что строительство административного центра является государственной нуждой.

— На территории, которую власти намерены присоединить к Москве, есть земли разных категорий: сельхозназначения, деревенских поселений и так далее. Обязательно ли их назначение будет меняться?

— Нет, я так не думаю. Власти могут административно подчинить эту территорию Москве, но юридически категории земель могут остаться прежними. То есть совершенно не обязательно может измениться городская черта. Ничто не мешает сделать так, чтобы мегаполису административно подчинялись и сельхозхугодья, и лесные земли, и другие населенные пункты. Кстати, если не менять городскую черту, а просто расширить юрисдикцию, сделать федеральной, то можно, как минимум, на социальных льготах сэкономить. Но насколько я знаю, эта тема пока вообще не обсуждалась, поэтому можно лишь строить гипотезы.