Состояние рынка- покупатель выбирает землю

Количество сделок купли-продажи на загородном рынке неуклонно росло начиная с февраля 2011 года. В сравнении с январем количество сделок к июлю увеличилось более чем в два раза.

Покупательская активность, как и год назад, сосредоточена в основном в сегменте эконом-класса. Но если зимой люди брали тайм-аут в несколько месяцев для того, чтобы сделать окончательный выбор, что неизбежно приводило к формированию отложенного спроса, то с начала «высокого сезона» покупатели стали действовать более решительно.

Риэлторы отмечают: в феврале лишь около 20% людей, выезжавших на просмотр, принимали решение о покупке дома или участка в течение месяца. В марте и апреле этот показатель достиг 30%. Правда, в июне началось «летнее затишье» — многие потенциальные покупатели, не имеющие собственной дачи, в этот период уезжают в отпуск и откладывают покупку загородной недвижимости на конец лета или осень. В результате число клиентов, которые приехали на просмотр, а затем приняли решение о покупке участка или дома, снова сократилось. Но, несмотря на это, показатели остаются неплохими: «Если в течение 2010 года и в первом квартале 2011-го доля сделок с загородными объектами находилась на уровне 10-20% от общего числа сделок, производимых в наших областных отделениях (остальное — сделки с квартирами и комнатами), то в июне их доля составляла уже 50%», — отмечает Леонид Веденеев, заместитель директора филиальной сети агентства недвижимости «Александр».

Земельный интерес
Посткризисный загородный рынок в значительной своей части — рынок земли. Интерес к участкам как на первичном, так и на вторичном рынке последние два года стабилен. В структуре сделок они и зимой составляют заметную часть, а к лету спрос на участки традиционно увеличивается. В Обществе землепользователей «Прогаль» отмечают, что этим летом сделки с землей «подорожали» — доля продаж участков по цене до 500 тыс. руб. по сравнению с прошлым годом уменьшилась в два раза. Ценовой диапазон от 500 тыс. до 1,2 млн руб. сохранил динамику продаж, а дорогих участков стоимостью свыше 1,2 млн стало продаваться больше. С рынка «выбираются» интересные относительно недорогие предложения, причем покупатели готовы платить больше за участки, соответствующие определенному набору требований.

«Стремительно происходящее усиление спроса на землю в мае-июне способствует возвращению агентов к работе с землей — несмотря на то, что предложение значительно превышает спрос, — отмечает Леонид Веденеев. — В проводимых нашим агентством сделках доля земельных участков составляет около 70%, остальное — дома и дачи». Другая статистика у ОЗ «Прогаль» — в структуре весенне-летних покупок третий год преобладают готовые постройки, однако на земельные участки все равно приходится 30% сделок.

Предложение розничных земельных участков на рынке сегодня многократно превышает спрос. Любопытный факт: в Подмосковье, по оценке аналитиков, участков к продаже предлагается в восемь раз больше, чем имеется потенциальных покупателей (в этой оценке учитываются как земельные участки от частных лиц, так и участки без подряда от девелоперов — поскольку покупатель не всегда видит между ними разницу). Для Ленинградской области точной цифры нет, но разрыв между платежеспособным спросом и предложением также оценивается в разы. И все же, несмотря на такой дисбаланс, именно в сегменте земельных участков есть определенные категории объектов, которые показывают рост рублевых цен даже по сравнению с 2008 годом — это, например, участки у воды на востоке области. «Речь идет о ценах реальных сделок, а не каталожных ценах предложения, — уточняет Леонид Веденеев. — Например, стоимость сотки плавно снижается от КАД до реки Волхов, а потом, как ни парадоксально, начинает расти (до рек Паша и Оять), сохраняя этот уровень до Свири и Олонки».

Также интересно, что, несмотря на конкуренцию между участками на вторичном рынке и предложением участков в коттеджных поселках, «вторичка», судя по объемам продаж, пока успешно кладет на лопатки землю в поселках. «Основными критериями являются местоположение, транспортная доступность, окружение, социальная среда и т. д. При всех равных условиях с собственником индивидуального участка можно хорошенько поторговаться и прийти к договоренности, что увеличивает привлекательность такой покупки», — считает Станислав Азацкий, директор отделения «Адвекс. Загородная Недвижимость».

Можно ожидать, что интерес к земельным участкам сохранится и впредь — покупка земли сегодня ведется для собственных нужд, и возможность вкладывать деньги в строительство дома поэтапно остается важным аргументом в пользу приобретения земли.

Сельхозподъем
Оживление демонстрирует в этом году и сегмент крупных земельных участков сельхозназначения. Два предыдущих года он был, скорее, мертв, чем жив — в этом же году наметились определенные подвижки к лучшему. «Сегмент, показывающий самые высокие темпы роста по количеству сделок (в сотни процентов), — это рынок земель категории сельхозназначения. Единичные сделки, проходившие до начала этого года, создали условия для сверхбыстрого роста. И хотя до предкризисных объемов, измеряемых сотнями гектаров, пока еще далеко, налицо оживление самого пострадавшего от кризиса сегмента рынка», — считает Леонид Веденеев.

И хотя рынок больших земельных участков по-прежнему находится в состоянии коррекции и активность инвесторов на нем до сих пор не слишком велика, очевидно, что рынок оздоровился. Появляется более качественное предложение в виде правильно оформленных к продаже участков, и спрос на такие объекты есть, что и выражается в увеличении числа сделок.

Маленькие и по пять
В отличие от земельного рынка, на рынке домов и построек ситуация мало отличается от показателей прошлого года. Важным фактором остается платежеспособность покупателя. А поскольку уровень доходов потенциальных домовладельцев в большинстве своем еще не восстановился после кризиса, интерес покупателей по-прежнему сосредоточен в основном на домах эконом-класса.

Загородный дом, как известно, не является предметом первой необходимости, поэтому покупатель стоит перед выбором: сейчас вкладывать средства в загородный дом или повременить до лучших времен. И нередко предпочитает подождать, так как по-прежнему не уверен в стабильности завтрашнего дня.

В отсутствие активного спроса цены на объекты загородной недвижимости стабильны. Продавцы еще осенью снизили стоимость до уровня, ниже которого не желали бы более опускаться. А покупатели, как и в прошлом году, не торопятся дать окончательный ответ — тщательно выбирают, долго обдумывают и не всегда сразу принимают решение о сделке. «Среднее время экспозиции земельных участков в садоводствах — шесть-восемь месяцев, дорогих инженерно подготовленных участков — более шести месяцев, — рассуждает Станислав Азацкий. — Также и дома в садоводствах — от шести месяцев до года. Дома стоимостью более 10 млн могут находиться в продаже от одного года и более, дороже 25 млн — совершенно непредсказуемы в плане продажи». «У нас были случаи продаж объектов среднего ценового диапазона (дороже трех миллионов рублей) за несколько дней, — рассказывает Леонид Веденеев. — Но объекты дорогие (более миллиона долларов) экспонируются как правило от 6-12 месяцев и более. Вообще в этом ценовом диапазоне проходят одна-две сделки в месяц по всему рынку».

Летние данные Общества землепользователей «Прогаль» показывают, что в части ценовых предпочтений — в сравнении с прошлым годом — в структуре покупок домов уменьшились доли объектов стоимостью до 750 тыс. руб. и дороже 2,5 млн руб. Основная масса продаж сосредоточена в ценовом диапазоне от 750 тыс. до 1,5 млн руб. — количество сделок с такими объектами увеличилось вдвое, если сравнивать с 2010-м, так что средняя цена сделки в нынешнем году стала меньше. Но зато, отмечают риэлторы, снизился размер торга по дорогим загородным объектам, и из-за этого реальные цены сделок с ними могут оказываться выше, чем в прошлом году, несмотря на формальное уменьшение стоимости в листингах.

Наконец, загородная недвижимость приобретена, хлопоты по оформлению остались позади, впереди вас ожидает переезд в загородный дом.